۱۶ چالش طرح تفصیلی شهرها


سهراب مشهودی در گفت و گو با نیوزنگار جی پی لند اظهارکرد:  اجرایی نشدن طرح ­های جامع و تفصیلی به دلیل جزیره ­ای بودن اقدامات دستگاههای اجرایی ومشکلات ناشی از دستورالعمل­ های شرح خدمات، نخستین چالش طرح تفصیلی شهرها به شمار می رود.

این کارشناس ارشد شهرسازی و معماری افزود: در این راستا الزام دستگاه‌ها برای اجرای طرح‌­ها و برنامه­‌های طرح­ های جامع و تفصیلی، تدوین دستورالعمل مناسب برای شرح خدمات طرح ­های تفصیلی، هماهنگی با سازمان برنامه به منظور توجه جدی به طرح­ ها و برنامه­‌های طرح­‌های جامع و تفصیلی در برنامه یکساله و پنج­‌ساله، تهیه برنامه پنج ساله شهرداری­‌ها، پایش و نظارت طرح‌­های توسعه از جمله پیشنهاد اصلاحات، اقدامات و مواد قانونی برای تغییر ضرورت دارد.

وی دیگر مشکلات طرح جامع شهرها را از جامعیت خارج شدن طرح‌های جامع و سواره (خصوصی) و محور بودن این طرح ها دانست و گفت: طرح­ های جامع اوایل انقلاب به علت مسائل شهرها و برخی دستورالعمل­ ها فاقد جامعیت شده و عملاً نوعی طرح تفصیلی به شمار می‌رود، برای رفع این چالش تدوین دستورالعملی جدید برای شرح خدمات طرح جامع در جهت جامعیت بخشیدن به آن و راهبردی شدن این طرح­ ها، لغو مصوبه­ های (شورایعالی و دیگر سازمان­ های) مخالف این امر، ضرورت تعیین مناطقی در طرح جامع اعم از بازآفرینی بافت فرسوده، ناکارآمد، حاشیه ­ای و …، تهیه طرح‌های جامع جدید برای تمام شهرهای کشور با جامعیت بخشیدن به طرح‌ها مطرح شده است.

دبیرگروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور ایران با اشاره به عدم تدوین شرح خدمات طرح‌های تجدیدنظر جامع گفت: در طرح ­های تجدیدنظر جامع برای شهرها نیاز به طی کردن تمام مراحل طرح‌های جامع اول هر شهر نیست، در حالی که تحلیل میزان تحقق طرح قبلی ضرورت دارد.

مشهودی تدوین شرح خدمات تجدیدنظر طرح‌های جامع را راهکار مهم رفع این چالش خواند و اظهارکرد: پیش­ نویس شرح خدمات تجدیدنظر به وسیله شورای گروه شهرسازی تدوین شده است.

وی با بیان اینکه طولانی شدن دوره تصویب طرح­ های جامع دیگر مشکل موجود شهرستیزی معاصر به شمار می‌رود، افزود: از جمله نارسایی‌ها، ضعف­ها و تهدیدها و مشکلات در خصوص این چالش، به دلیل آن است که اغلب به اشتباه گمان می کنند مراحل متعدد بررسی طرح باید تصویب شود، همچنین عدم ارسال گزارش­ های رده ­های مختلف بررسی کننده به رده ­های بالاتر و ضوابط رأی‌گیری از اعضاء اصلی و غیر اصلی شورا در شرایط حاضر چالش های بعدی است.

این کارشناس ارشد شهرسازی و معماری ادامه داد: تغییر مصوبه فعلی در مورد نحوه تصویب طرح‌های شهری از جمله پیشنهادات اصلاحی رفع این مشکل است که در این باره تاکید شده به جز اعضای اصلی شورای‌عالی یعنی وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور، سازمان مدیریت و برنامه ­ریزی، سازمان محیط زیست و سازمان میراث فرهنگی سایر اعضاء فقط در مورد بخش خود نظر ­‌دهند و طرح­‌ نیز با رای اعضاء اصلی به تصویب برسد، همچنین تمام ارگان­هایی که شورای عالی برای بررسی طرح به آنها تنفید اختیار کرده است، فقط سه ماه برای اعلام نظر خود به نماینده مربوطه در کمیته فنی شورای عالی زمان دارند و مهندس مشاور مجاز است که نظرات را پذیرفته و در طرح­ اعمال کند و یا در کمیته فنی و شورای عالی به آن پاسخ گوید.

وی با اشاره به نظارت بر انجام طرح­ های جامع و تفصیلی، افزود: ابلاغ ضرورت بهره‌­وری از خدمات نظارت بر اجرای طرح‌های شهری و تعیین سازمان­‌های مسئول عقد قرارداد، نظارت بر انجام و تأمین‌ بودجه به گونه‌­ای که بلافاصله پس از تصویب طرح تفصیلی، نظارت بر آن جاری شود، پیشنهاد اصلاحات و اقدامات در این باره است.

مشهودی با تاکید بر ضرورت تهیه نقشه ­های جزییات شهرسازی با مقیاس۱:۵۰۰، گفت: عدم پاسخگویی مقیاس طرح تفصیلی برای اجرای فضاهای عمومی تقاطع‌­های میادین بافت­‌های تاریخی از جمله نارسایی‌ها، ضعف‌­ها و تهدیدها در این باره است.

وی با اشاره به سواره ( خصوصی) محور بودن طرح‌های تفصیلی گذشته گفت:  سواره (خصوصی) محور بودن شرح وظایف شهرسازی دیگر مشکل مهم به شمار می‌رود که در این راستا بازنگری تمام طرح های تفصیلی شهرهای کشور با روش آمد و شد همگانی محور ضرورت دارد.

دبیرگروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور ایران  با تاکید بر حفاظت از اساس طرح جامع تا تهیه طرح تفصیلی جدید، اظهارکرد: در طول مراحل تحویل،  بررسی و تصویب طرح‌­های جامع  و سپس تهیه طرح تفصیلی با احتمال تغییرات خلاف طرح، این امر منجر به ساقط کردن اساس آن می­ شود.

مشهودی تصریح کرد: برای تسریع در زمان تحویل طرح برای بررسی تا تصویب آن، شهرداری باید برای تمام اقدامات خود از مهندس مشاور طرح جامع استعلام کند و مهندس مشاور بر اساس طرح مورد عمل تفصیلی و انطباق آن با طرح جامع، پاسخ مناسب ­دهد، همچنین مهندس مشاور تهیه­ کننده طرح جامع، باید طرح‌های جامع و تفصیلی ملاک­ عمل را بررسی کرده و بخش­‌هایی از آن‌را که با اساس طرح جدید مغایر است، تا زمان تهیه طرح تفصیلی جدید راکد کند و  در صورتی که قرارداد طرح جامع و تفصیلی توأمان با مهندس مشاور منعقد شده باشد و یا بلافاصله پس از تصویب طرح با مهندس مشاوری برای طرح تفصیلی قرارداد منعقد شود، حفاظت در اساس طرح جامع جدید تا تهیه طرح تفصیلی ملاک­­ عمل از طریق استعلام تمام موارد از مهندس مشاور صورت می­ پذیرد.

وی در خصوص حریم شهرها و توسعه عمران در آنها گفت: ناممکن بودن تأمین زمین ارزان در حریم شهرها برای کاربری‌هایی که می‌توانند در حریم مستقر شوند، مثل بیمارستان­ها، استادیوم‌ها، سکونت گروه ­های زیر خط فقر و … به علت مقررات شورایعالی و وزارت جهاد کشاورزی در اخذ ۸۰ درصد قیمت روز همچنین نبود اراضی بایر و غیرقابل کشت و دسته ­بندی اراضی حریم نهمین آسیب مطرح شده برای طرح های تفصیلی است که در این راستا باید رویکرد شورایعالی برای گشودن راه برای بهره وری صحیح از حریم تغییر کند.

این کارشناس ارشد شهرسازی و معماری تصریح کرد: همچنین طبق تبصره ­ای از قانون حفاظت از باغات و مزارع بیرون شهر در صورت بهره ­وری از اراضی حریم باید۸۰  درصد قیمت روز به وزارت جهاد کشاورزی پرداخت شود، همچنین اصلاح آیین‌نامه و دستورالعمل­های جهاد کشاورزی که در دسته ­بندی اراضی در حریم و افزودن اراضی بایر، غیرقابل کشت، شن­زار و … جزء گونه بندی اراضی حریم شهر است به عنوان پیشنهاد رفع مشکل مطرح شده است.

وی  با تاکید بر ضرورت تأمین زمین برای خدمات غیرانتفاعی شهری، اظهارکرد: تعیین وضعیت اراضی واقع در طرح ­ها طبق شرح خدمات طرح ­های تفصیلی مصوب الزامی است و بخش ­های مربوطه از جمله آموزش و پروش، بهداشت و درمان و … موظف به خرید اراضی خدمات غیرانتفاعی طبق طرح ­های جامع و تفصیلی هستند، اما با به دلیل تطابق نداشتن برنامه‌­های بخش‌­ها با زمان‌بندی طرح‌های شهری، اغلب اراضی تعیین شده تغییر کاربری می ­یابند این در حالی است که مکان جدیدی نیز در طرح ­ها برای کاربری­‌ها تعیین نشده، بنابراین باید در طرح­ های شهری تهیه کنندگان موظف ­شوند و به جای تعیین یک محل برای هر کاربری به تهیه نقشه ­هایی اقدام کنند که تمام اراضی ممکن برای هر کاربری را مشخص سازد تا  هم قدرت خرید به وسیله سازمان­‌ها بالا برود و هم زمین تک مالکان واقع در طرح دچار مشکل نشود.

وی در خصوص ضرورت حفظ باغ‌های شهری و حریم گفت: در طرح‌های تفصیلی باید حفاظت مثبت از باغ ­ها با روش ­هایی مثل تملک باغ­ هایی که مالکان مایل یا قادر به نگهداری آنها نیستند به وسیله شهرداری­ها و وزارت جهاد کشاورزی از طریق خرید، زمین معوض و … حداکثر ظرف ۱۸ ماه از تقاضای مالک انجام شود، همچنین می‌توان زیان‌های ناشی از باغداری به اراضی معمول شهری را با روش هایی مثل حمایت­ های ضروری یا پرداخت یارانه ویژه با انتقال حق توسعه، تأمین سودآوری مشابه اراضی معمول همجوار باغ ­ها و اخذ عوارض از اراضی بایر شهری جبران کرد.

وی با بیان اینکه ضعیف شدن کمیسیون ماده پنج در اخذ تصمیمات فنی تغییرات طرح از دیگر آسیب‌های شناسایی شده است، اظهارکرد: لغو مصوبه گذشته، در کنار گذاشتن مهندس مشاور از اعضاء دارای حق رای و درنتیجه بازگرداندن حضور با حق رای مهندسان مشاور در کمیسیون­ های ماده پنج از جمله پیشنهادات مطرح شده در این راستا است.

مشهودی با اشاره به غیرفنی بودن تصمیمات کمیسیون ماده صد به علت غیرفنی بودن کافی اعضاء، تصریح کرد: اصلاح، تغییر قانون و افزودن نمایندگان راه و شهرسازی و مهندس مشاور یا یک عضو فنی دیگر به اعضاء دارای حق رای کمیسیون ماده صد راهکار رفع این آسیب است.

وی در خصوص بی ­استفاده ماندن طرح‌­های ناحیه شهری به دلیل عدم تقسیمات کشوری و اداری متناظر نواحی در کشور،  نبود مسئول اجراء و عدم نظارت بر اجرای طرح‌های ناحیه گفت: در این راستا پیشنهاداتی مطرح شده مبنی بر بازنگری طرح‌های ناحیه (که اغلب در آخر دوره خود نیز هستند) و ارائه طرح ­های نواحی با ارائه طرح و برنامه‌­های حریم تقسیم در قالب شهرستان‌های آن که دارای فرماندار و شورای شهرستان است.

این کارشناس ارشد شهرسازی و معماری با اشاره به تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌­های دولتی و شهرداری­‌ها مصوب سال 67 در مورد ورود به محدوده شهری اراضی، گفت: ابهام در تعریف ورود به محدوده و نارسایی درخصوص اختیاری بودن واگذاری برای مالک و یا الزام قانونی از جمله نارسایی‌ها و ضعف­ آن است که برای رفع آن وزارت راه و شهرسازی و شهرداری­‌ها باید در طرح­‌های توسعه شهری سهم خدمات شهری را تعیین کنند، همچنین در این باره تاکید شده هر گونه اراضی شهری شامل اراضی بایر و … که برای نخستین بار جهت اخذ مجوز به شهرداری مراجعه می کند، شامل مصوبه ورود به محدوده تلقی شده و باید بخشی از اراضی فوق به عنوان سهم خدمات شهری طبق مصوبات در اختیار شهرداری‌­ها قرار گیرد.

مشهودی آسیب شانزدهم را ابهام در تعریف اراضی (بایر دارای مستحدثاث و  گفت: در این راستا در اراضی با مساحت بیش از ۱۰۰۰ مترمربع که دارای سند شش دانگ است، باید با مالکیت دولتی و غیردولتی شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی به میزان ۲۵ درصد از کل زمین را دریافت کند.